원도심 재생과 연계한 정기차지권 적용 연구 - 元都心再生と連携した定期借地?の適用?究

Abstract

본 연구의 목적은 일본 타카마츠시 마루가메마치 상점가의 성공사례를 소개 및 분석함으로써 정기차지권 활용을 통한 원도심 재생의 가능성을 제시하는 것이다. 동 사례는 원도심의 부동산적 가치를 제고시킴으로써 상업집적 재생을 시도한 일본 최초의 사례이다. 잘 알려진 바와 같이, 원도심 재개발의 가장 어려운 문제는 복잡하게 얽힌 토지관계을 어떻게 컨트롤하여 이용할 것인가이다. 이러한 문제에 대해 동 상점가에서는 정기차지권을 활용함으로써 테넌트믹스(Tenant-mix)가 가능해져 편리성 제고, 제품다양화, 섹션별 디자인코드 구상이 가능해졌고, 결과적으로 소비자 시선의 시장만들기가 가능해졌다. “정기차지권 + 마을만들기 회사를 통한 테넌트믹스”가 원도심과 원도심내 상업집적 재생의 하나의 모델이 될 수 있다는 것을 동 사례는 보여주고 있다. 본 사례의 정책적 함의는 다음과 같이 정리할 수 있다. 첫째, 정기차지권은 토지소유와 토지이용을 분리시킴으로써 마을만들기 회사가 테넌트믹스를 통해 계획적인 시장만들기를 가능하게 한다. 둘째, 도시인프라가 이미 완비된 원도심의 재개발은 원도심의 부동산 가치 인상으로 이어져 세수증가를 도모할 수 있다. 셋째, 원도심 재개발사업 후에 다양한 세수의 증가는 정부보조금 상환을 가능하게 하고, 지속적 세수확보를 가능하게 한다. 이러한 재개발 방식은 저출산 고령화로 인한 인구감소시대의 도시재생에 있어 바람직한 방향일 것이다. 本研究の目的は、日本でもっとも成功的事例と言われる、高松市丸亀町商店街の事例を紹介 することで、定期借地権の活用を通じた元都心再生の可能性を提示することである。同事例は元都市の不動産的価値を高めることで商店街の再生を試みた日本最初の事例である。周知のよう に、元都心再開発における最大の難関は、複雑に絡まっている土地関係であり、土地利用をいか にコントロールするかが成功の鍵を握っているといっても過言ではない。この問題に対して丸亀町商店街では、定期借地権を活用し、テナントミックス(Tenant-mix)を可能にさせた。そうすることで、 商店街利用の便利性向上や豊富な品揃え、街区別のデザインコード構想が可能になり、結果的に消費者目線からの商店街づくりができたのである。「定期借地権+まちづくり会社によるテナント ミックス」が元都心および商業集積再生の一つのモデルになれることを同事例は証明している。 本事例のインプリケ-ションは次の通りである。第1、定期借地権は土地所有と土地利用を分離することで、まちづくり会社にがテナントミックスによる計画的商店街づくりを可能にさせる。第2、都市インフラがすでに完備されている元都心の再開発は不動産価値の引上につながり、税収増加をも 図ることができる。第3、再開発事業の後、多様な税収は政府補助金の返済を可能にする上、持続的税収も可能になる。 このような再開発方式は、小子高齢化による人口減少時代における都市再生において望ましい方向である。